Apalancamiento en Real Estate, el secreto de los inversionistas inteligentes
Las hipotecas son herramientas poderosas para los inversores en bienes raíces, ya que les permiten maximizar los rendimientos con una inversión inicial menor. Este artículo explica cómo utilizar una hipoteca para aprovechar al máximo tu inversión inmobiliaria y cómo la deuda puede ser una ventaja si se maneja de manera adecuada.
¿Qué es una Hipoteca? Una hipoteca es un préstamo a largo plazo utilizado para comprar una propiedad. El comprador paga una entrada (por lo general, entre el 10% y el 30% del valor de la propiedad) y financia el resto con un préstamo hipotecario. La propiedad misma actúa como garantía del préstamo. Durante el período del préstamo, el prestatario paga tanto el capital (el monto del préstamo) como los intereses.
El Poder del Apalancamiento: Usar una Hipoteca para Invertir El apalancamiento es el uso de dinero prestado para financiar una inversión. En bienes raíces, esto significa utilizar una hipoteca para comprar una propiedad, lo que permite al inversor controlar una propiedad de mayor valor con una inversión inicial más pequeña.
Supongamos que compras una propiedad por $200,000 con un pago inicial del 20% ($40,000) y una hipoteca de $160,000. Si el valor de la propiedad aumenta con el tiempo, el rendimiento sobre tu inversión inicial será mucho mayor que si hubieras pagado la propiedad en efectivo.
Compra con Efectivo y Compra con Hipoteca
Vamos a comparar dos escenarios: uno en el que compras una propiedad en efectivo y otro en el que usas una hipoteca.
Escenarios:
-Precio de la propiedad: $200,000 a. Comprador en Efectivo: Paga los $200,000 completos al contado.
b. Comprador con Hipoteca: Da un 20% de inicial ($40,000) y obtiene una hipoteca de $160,000 a una tasa de interés del 6% durante 30 años.
Supongamos que el valor de la propiedad crece un 5% cada año durante 10 años, y ambos compradores venden la propiedad después de 10 años.
a. ¿Qué sucede con la compra en efectivo?
-Inversión inicial: $200,000
-Valor de la propiedad después de 10 años: $325,779
-Beneficio: $325,779 (precio de venta) - $200,000 (inversión inicial) = $125,779.
-ROI (Retorno sobre la inversión): $125,779 ÷ $200,000 = 62.89% durante 10 años.
b. ¿Qué Sucede con la compra financiada?
-Inversión inicial: $40,000 (entrada).
-Saldo del préstamo después de 10 años: Aproximadamente $130,322 restante.
-Valor de la propiedad después de 10 años: $325,779.
-Beneficio: $325,779 (venta) - $130,322 (saldo) - $40,000 (entrada) = $155,457
-ROI (Retorno sobre la inversión): $155,457 ÷ $40,000 = 388% durante 10 años. En finanzas el pago de intereses no se contempla en estos casos, sin embargo, la realidad es que vamos a pagarlos, y aunque no sea la practica común, la cuenta indicaría que pagaríamos unos $96,000 en intereses en 10 años. Entonces el ROI seria ($155,457 - $96,000) = $59,457 ÷ $40,000 = 148% durante 10 años.
c. Grafico de los resultados:
Con el objetivo de ilustrar los resultados y facilitar su comprensión, les dejo los siguientes gráficos:
Análisis Comparativo: Efectivo vs. Hipoteca -Compra en Efectivo: La compra en efectivo ofrece menor riesgo, sin deuda y mayor tranquilidad, pero el retorno de la inversión es limitado debido a la alta inversión inicial.
-Compra con Hipoteca: El uso de una hipoteca permite apalancar el dinero prestado, lo que aumenta significativamente el retorno sobre la inversión con una inversión inicial más baja. Sin embargo, también conlleva ciertos riesgos, como los pagos del préstamo y los costos de interés.
Conclusión:
Usar una hipoteca para financiar la compra de propiedades inmobiliarias es una estrategia poderosa que puede ayudarte a maximizar tus rendimientos, especialmente si el valor de la propiedad aumenta con el tiempo. Si bien existen riesgos asociados con el uso de deuda, la posibilidad de obtener un retorno más alto hace que las hipotecas sean una herramienta útil para los inversores.
Este ejercicio, muestra la forma en la que la sociedad americana genera ganancias de capital para seguir invirtiendo en su futuro y en planes de retiro. El apalancamiento financiero es la clave y el secreto. Una excelente herramienta para proteger tus ahorros y hacerlos crecer.
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